Узаконить постройку стало проще

Новое в государственном кадастровом учете и регистрация прав на жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства

Со второго августа 2019 г. Федеральным законом № 267-ФЗ от 02.08.2019 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты" упрощена процедура оформления прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства.

Нововведение заключается в том, что до 1 марта 2021 г. государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на такие объекты осуществляется на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Но только в случае если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Если право на землю зафиксировано в ЕГРН, правоустанавливающий документ на садовый земельный участок для осуществления государственной регистрации прав на садовый или жилой дом на государственную регистрацию по упрощенной схеме не предоставляется.

В указанном случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ.

Однако установление такой законодательной возможности как осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании технического плана, подготовленного в соответствии с декларацией, не свидетельствует о том, что не должны учитываться ограничения, установленные применительно к садовому земельному участку. Имеются в виду в том числе ограничения, связанные с нахождением такого земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории (глава XIX Земельного кодекса Российской Федерации).

Если на момент начала строительства в ЕГРН содержались сведения об ограничениях, указывающих на невозможность возведения на садовом земельном участке садового или жилого дома, либо указывающих на ограничение параметров строительства, то несоответствие возведенных объектов таким ограничениям является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункты 7 и 22 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В этой связи следует учитывать, какое здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, являются самовольной постройкой в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постройка является самовольной, если возведена или создана:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке
• на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта
• без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не лишне напомнить, что, согласно пункту 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, кадастровый инженер несет ответственность за внесение в технический план заведомо ложных сведений.

А также о том, что правообладатели земельных участков и (или) объектов капитального строительства вправе требовать возмещения убытков в связи с ограничениями их прав, установленными по причине нахождения данных объектов недвижимости в границах зон с особыми условиями использования территории (статьи 56, 57, 57.1 и 107 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Необходимо обратить внимание и на то, что положения частей 12 и 13 статьи 70 Закона № 218-ФЗ (о возможности применить «упрощенку» при регистрации) не распространяются на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.