Строим по закону Что нужно знать при возведении объекта недвижимости
В последнее время законодательство, регулирующее индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), изменилось, поэтому стоит напомнить основные условия возведения и государственной регистрации дома.
Начнём с того, что такое объект индивидуального жилищного строительства. Это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Для полной ясности уясним разницу между капитальным и некапитальным строением.
Пункт 10 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ):
- объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Пункт 10.2 статьи 1 ГрК РФ:
- некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Такие строения, сооружения не признаются объектами недвижимости. Они считаются некапитальными в силу того что у них отсутствуют признаки недвижимости: прочная связь с землей (например, ввиду отсутствия фундамента) и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (например, сборно-разборные сооружения).
При возведении таких строений, сооружений не требуется получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
При оформлении капитального объекта следует учитывать, что процедура значительно упростилась - старая практика получения разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию отменена.
Для проведения государственной регистрации и кадастрового учета необходимы документы на земельный участок (в том случае, если их нет в распоряжении Росреестра), и изготовленного кадастровым инженером технического плана, включающего декларацию об объекте недвижимости. Документы можно подать в многофункциональные центры самостоятельно.
Специально отметим, что в настоящее время для осуществления регистрации прав и кадастрового учета на жилые и садовые дома, расположенные на земельных участках для садоводства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов уже не нужно направлять уведомления о начале и окончании строительства – это право, а не обязанность.
Уведомительный характер регистрации задумывался для удобства граждан (введен 4 августа 2018 года Федеральным законом № 340), но себя не оправдал. Оказалось, что на практике сбор документов для уведомления мало чем отличается от сбора документов для получения разрешения на строительство.
Есть одно обстоятельство, о котором мало говорят, так как встречается оно не часто.
Однако установление такой законодательной возможности как осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании технического плана, подготовленного в соответствии с декларацией, не свидетельствует о том, что не должны учитываться ограничения, установленные применительно к садовому земельному участку. Имеются в виду в том числе ограничения, связанные с нахождением такого земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории (глава XIX Земельного кодекса Российской Федерации).
Если на момент начала строительства в ЕГРН содержались сведения об ограничениях, указывающих на невозможность возведения на садовом земельном участке садового или жилого дома, либо указывающих на ограничение параметров строительства, то несоответствие возведенных объектов таким ограничениям является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункты 7 и 22 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).
В заключение приведём признаки самовольной постройки.
Постройка является самовольной, если возведена или создана:
• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке
• на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта
• без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
