ОКН – особо охраняемая недвижимость

Подробно о приобретении в собственность или в аренду объектов культурного наследия

Приобретая в собственность или в аренду объект недвижимого имущества в районе исторической застройки, необходимо учитывать возможность того, что такая недвижимость может оказаться объектом культурного наследия.

Правообладатели объектов недвижимости, представляющих собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства и искусства, вместе с приобретаемым объектом дополнительно получают ряд обязанностей и ограничений, установленных на законодательном уровне для собственников и арендаторов таких объектов.

Основной регулятор здесь - Федеральный закон от 25.06.2022 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Как же узнать, является ли предмет планируемой покупки или аренды объектом культурного наследия? Какие особенности необходимо учитывать, приобретая права на объект культурного наследия?

До заключения сделки купли-продажи с объектом жилой или нежилой недвижимости рекомендуем получить сведения о его включении-невключении в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН). Указанные сведения предоставляются в выписке из реестра объектов культурного наследия всем заинтересованным физическим и юридическим лицам федеральными или региональными органами охраны объектов культурного наследия.

 О включении здания или сооружения в реестр объектов культурного наследия можно также узнать на сайте  Министерства культуры Российской Федерации. Также перечень объектов культурного наследия, расположенных на территории Ивановской области, опубликован на официальном сайте Комитета  Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия (https://nasledie.ivanovoobl.ru/deyatelnost/aktualnyy-spisok-obektov-kulturnogo-naslediya/).

Если вы убедились, что приобретаемая вами недвижимость является объектом культурного наследия (либо его частью), примите во внимание, что с целью сохранения объектов культурного наследия и поддержания их в надлежащем состоянии законодательно предусмотрен ряд ограничений и запретов как для собственников таких объектов, так и для иных правообладателей (например, арендаторов).

В соответствии с нормами действующего законодательства обязанности правообладателей объектов культурного наследия можно условно разделить на 4 блока.

К первому относятся обязанности, направленные на сохранение объекта культурного наследия. Ко второму -  обязанности правообладателя объекта культурного наследия по обеспечению доступа к нему третьих лиц с установленными целями. К третьему - обязанности правообладателя, связанные с ограничениями работ в отношении этого объекта. Четвертый блок обязанностей правообладателя объекта культурного наследия включает в себя ряд запретов по его использованию.

По общему правилу собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе - отчуждать свое имущества в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Однако, при заключении гражданско-правовой сделки необходимо соблюсти определенные законом требования, которые зависят от наличия утвержденного охранного обязательства.

Если охранное обязательство на объект культурного населения оформлено в установленном порядке, то в договоре купли-продажи объекта культурного наследия или в договоре аренды объекта культурного наследия в качестве существенного условия договора необходимо включить выполнение требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью соответствующего договора.

В случае если к моменту заключения договоров в отношении объекта культурного наследия не оформлены охранные документы, то лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования, предусмотренные законом, соблюдать особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства. Условия о необходимости соблюдения данных требований должны содержаться в заключаемом договоре.

После получения указанного охранного обязательства правообладатель объекта культурного наследия обязан обеспечить внесение в договоры по передаче объекта третьим лицам изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

При отсутствии в договорах об отчуждении объекта культурного наследия или в договорах аренды упомянутых условий такая сделка является ничтожной в силу прямого указания закона (п. 7 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).

Переход права собственности или иного вещного права к другому лицу не прекращает охранного обязательства,  а лишь влечет изменение его условий в части субъекта права собственности, к которому оно переходит.